万科大都会落地CBD,CBD周边房价又要涨吗?济南楼市一项指标超越纽约、温哥华等;奥体拍地将新建多幢高层商务楼

昨天，又有一重磅消息悄无声息的公布。济南市规划局网站公布了CBD片区万科大都会项目的建设用地规划许可批前公示牌。该项目位置在经十东路以北，奥体西路以西。该项目分为三块，其中万科大都会万公馆为商业用地，剩余两块是B-1地块和B-2地块，这两块是居住、商业商务、公园绿地。

下图为万科大都会万公馆用地位置：

下图为万科大都会B-1地块用地范围

 下图为万科大都会B-1地块用地范围

      有朋友认为万科此项目进驻CBD片区将会提高CBD片区的逼格和拉升片区的房价。首先排名前列线认为万科善于做精品住宅，目前来看精装修房源拉升CBD片区的房价是大概率，而建筑作品整体能否提升CBD片区的逼格是要打上问号的？要看万科后期如何进行规划设计了。按照16年沉醉提出的济南楼市价值洼地理论和价值洼地温水煮青蛙理论，CBD片区以及北部十里河等片区还是长期看好的。万科大都会项目很可能将会带着CBD片区迈入3的门槛。

      目前济南CBD片区规划有有五指山（山、泉、河、湖、城）超高层建筑，而较高建筑“山”的高度在428米，在全国二线城市在建高层建筑来看，山的高度不算高。既然济南在超高层高度上不能取得新的突破，那么我们可以做好其他工作。比如做美绿叶，让绿叶去衬托好红花，让周边高层项目衬托出五指山超高层项目的气场。

这时就需要对CBD片区的一些高层住宅以及商务办公楼做好建筑设计规划。目前来看，万科大都会系列产品在杭州的开发还是比较成功的，该住宅整体建筑外观具有新古典主义，该项目由美国罗伯特·斯特恩先生设计。沉醉本科专业为土木工程，在土木建筑界，罗伯特·斯特恩的名气非常大。罗伯特·斯特恩为世界新古典主义建筑宗师、美国耶鲁大学建筑学院院长，曾设计了纽约中央公园西15号、德克萨斯小布什总统中心图书馆等先进作品。所以，未来如果济南万科大都会也能够达到杭州万科项目的建筑设计高度，相信这将对于CBD片区整体气场将有较大的提升。而如果设计成类似普通住宅外观的产品，估计会让很多济南人对抱有一丝失望。沉醉就住在CBD片区，日常可以看到CBD各项建设进度，CBD不仅仅是需要红花，也需要众多绿叶。

下面两图为杭州万科大都会79号产品建筑设计外观：

下图为纽约中央公园俯视图：

下图为罗伯特·斯特恩操刀设计的纽约中央公园西15号项目：

杭州这个项目，除了聘请罗伯特·斯特恩之外，万科地产同时重金礼聘美国BLD室内设计事务所、美国Lifescapes景观设计公司、日本ALG灯光设计等多个世界先进团队，共同操刀打造新古典主义建筑之作。杭州万科•大都会79号为杭州树立了新古典主义建筑的崇高标杆。较大亮点可以说是户型了，据说从下到上各楼层都不一样估计有100种以上的精装修户型，不过基本都是大户型为主。

 所以，未来如果济南万科大都会也能够达到杭州项目的建筑设计高度水准，相信这将对于CBD片区整体高楼气场有较大的提升，众多济南人也将会对万科这个品牌有了进一步更深的认识。近几年济南住宅市场销售比较热，很多大牌房地产企业比如华润、绿地、万科、龙湖、鲁能、绿城等大型房地产开发商不断在济南拿地开发，这些大牌开发商开发的住宅产品目前来看还没有给济南人带来特别耳目一新、过目不忘的印象。

沉醉认为，咱们济南人也是有着较高的审美素养和审美标准的，济南作为一座人杰地灵的历史文化名城，历代名士辈出。从古代李清照的“常记溪亭日暮, 沉醉不知归路。兴尽晚回舟, 误入藕花深处”到明朝名士所作“四面荷花三面柳，一城山色半城湖”再到民国时期老舍所作的济南的冬天。济南人善于追求美的绽放，而济南也不断赋予美的新时代含义。所以，我们也希望众多的房地产开发商们能够对在济南住宅产品进行精品开发，不仅仅是想着如何卖好自己的住宅产品，更重要的是去想如何让项目更好的融入城市的提升发展之中。

就像前段时间排名前列线听说，济南本土口碑一直不错的实力开发商银丰地产集团准备近期增加经费提高唐冶围子山片区银丰唐郡玫瑰园和银丰悦珑府项目的园林绿化设计水准，尽管银丰唐郡玫瑰园项目早已经清盘售罄。据银丰负责人讲，去年因为房价低绿化装修标准也低，而今年房价高了，银丰地产也要提高园林绿化标准并且还要配合围子山后期的山体公园景观改造，要让银丰在唐冶的项目品质经得住时间的考验，经得住未来世纪大道北部万科等低容积率住宅项目的横向对比。目前，在济南能够用心专注于提升住宅品质的开发商实属不多，楼市排名前列线也希望未来能有更多的开发商能够用心提升住宅品质，能够让其开发的项目成为人人口中相传的精品典范。

胡润研究院8月31日发布《2017上半年胡润全球房价指数》显示，中国房价涨幅整体依旧处于全球较快。涨幅较大的前10个城市中，有6个来自中国，前50中有21个中国城市。在这份全球房价涨幅榜上，中国城市涨幅都超过10%。排名中国涨幅较低的上海，涨幅刚好10%，位列42位。此次名单统计时间为2016年6月-2017年6月。楼市排名前列线看到，济南的排名名次很高大上啊，霸王硬上弓力压纽约市，双节棍打首尔市，佛山无影脚踢温哥华市。

那么如何看待这个排名呢，济南的房价到底高不高呢？首先济南作为经济大省的省会，过去济南是一个钝感之城，房价低也是情有可原的，过去济南的主城区的房价均价在8000多元每平，有些区域在7000多元每平，比周边县级市高不了多少。而随着去年中央去库存政策以及众多大型房地产开发商拍地，济南正处于大发展、大开发的历史机遇期，地铁、高架桥、大型商业项目源源不断的落地扎根济南，济南区域价值得到了应有的体现。而济南区域分化明显，CBD、旅游路是高端收入群体的置业区域，唐冶、西客站、工业北是普通刚需族的置业优选，所以从全国经济大省的省会对比来看，济南目前的房价是处于合理水平的，毕竟很多开发商已经用土地拍卖拿地说明了区域价值，而如果全国其他大城市房价都在涨，济南的房价不涨，那也说明济南这座城市对外没有很强的吸引力，也说明济南人的财富在变相贬值，那么济南人相对于郑州人、合肥人、南京人的固定资产财富是在变相贬值的。就像排名前列微信群里大家日常讨论的一样，可以看得出高收入人群对于房地产精装投资的研究都是很下功夫的，他们对于房地产的市场把握还是很有前瞻性的。而目前看济南今年大片区限价，很多均价一万多的房子还是很适合济南刚需的，首套房刚需看好了就可以早上车，无需等待。

9月6日，济南一次性挂牌出让9宗地，总面积约18.17万平方米。包含历下区奥体片区8宗商业用地和天桥区一宗居住用地。这些奥体片区的商业用地，建筑高度都不低，其中较高的一座商务楼可达到220米的高度，相信这又将增加CBD-奥体片区的天际线和气场。未来的CBD-奥体片区将会给人带来耳目一新乃至惊艳的视觉效果。