展望2021:全国楼市迎来转型,住房拐点来临!

不平静的2020已经结束，楼市在波云诡谲中继续前行。

近日，社科院财经战略研究院发布的《中国住房发展报告（2020-2021）》在评述2019-2020年住房及相关市场走势的基础上，预测了2021年住房及相关市场的发展变化。

（图片来源于网络）

报告显示，在没有重大政策转向和新的外部冲击以及疫情显著好转的情况下，中国楼市总体将延续平稳，但其结构性潜力仍在。预计2021年中国楼市将继续延续平稳恢复的态势，同时，房地产租赁市场将有所改观，保障性租赁市场的步伐也将会进一步加大。综合房地产市场周期、前期需求释放以及政策调控的多重影响，预计下一轮住房需求走势仍将保持总体回调、平稳释放的态势。

众所周知，房地产调控的核心主要聚焦在人口、土地、金融和住房四方面，归结在一起就是“人、地、钱、房”的组合式调控。在未来一段时期，保持房地产市场平稳健康发展仍然是主基调，那么房地产调控就不会放松。展望2021年，楼市将何去何从？

展望一:

“人”——依靠人才拉动楼市？有点难！

与以往三四线城市出台的人才新政相比，如今核心城市的抢人动作也开始加快、门槛放低。2020年，包括苏州、南京、广州在内的城市在抢人的道路上大开“绿灯”。当各地市的人才落户门槛无差别的时候，边际效应就会呈现明显递减态势，政策对于人口本身的吸附力就会弱化，人口的流动也会回归到城市的基本面，即有大发展潜力、产业化能力和经济实力强的城市对人口的吸引力会更明显。

（图片来源于58安居客房产研究院）

这样一来，想要以人才政策来影响楼市，就会更为困难。像是北上广深等一线城市，如果人才落户一路通行的话，对于高端人才来说，其流入就会拉升房价，同时也会在一定程度上阻碍中低收入的群体进入；对于二三线城市来说，房价调控的适宜同时又有较强的经济发展潜力，反而会吸引更多的人才来落户，如此就会对楼市的影响带来更明显的分化效果。

展望二:

“地”——土地财政依赖性大？要改善！

在经济下行压力较大背景下，地方政府土地财政依赖依然严峻，地方政府的调控行为多源于严厉重申下的外部压力，内在动力依然不足。《中国住房土地报告》指出，2020年从住房土地市场总体来看，全国呈现“V”型走势，从土地出让收入来看，地方政府土地出让收入受疫情冲击出现剧烈下降，之后逐步恢复至去年同期水平，但从历年变化趋势来看，全国土地出让市场进入“高原平台期”。值得关注的是，2020年土地市场仍有局部过热现象，这源于住房土地市场健康运行的长效机制还没有完全形成，导致住房土地市场监测还不够全面及时，监管也有所放松。

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展望2021年，报告认为我国住房土地市场可能呈现如下趋势：总体来看在没有新的重大外部冲击的情形下，明年住房土地市场将保持总体稳定；其次受强监管政策影响，住宅用地市场可能有所降温；再次分不同城市看，一二三四线城市走势分化趋势或将延续；最后如果《租赁住房条例》出台，将推动租赁用地供应的加速供给。

展望三:

“钱”——房企融资压力增强？非常对！

在贝壳研究院公布的《房企融资年报》中，2020年房企境内外债券融资累计约12132亿元人民币，规模创历史新高。融资成本是房企金融风险的外在反映，2020全年境内外融资票面利率较上一年均有所下降，境内平均票面利率达2015年以来低点。在防风险的背景下，预计房企债券融资难度将不断升级，2021年在扩大适用融资新规的影响下，更多房企会主动“降负”，全年融资规模仍将保持低位。

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值得关注的是，房企2021年房企短期偿债的压力并不小于2020年，从今年8月开始就不断提升，境外融资利率更是不断走高，中小型房企或将率先感受到债市的紧张压力，不少中小房企和负债水平较高房企境外债券票面利率高达10%以上。

（图片来源于58安居客房产研究院）

房企一方面需要“借新还旧”，另一方面渠道费用和土地及建造成本的增加导致利润不断被侵蚀，都会推动房企融资需求提升。针对房企“三道红线”的管控标准会进一步清晰化，执行力度会进一步强化。结合“十四五”规划中对“房住不炒”总基调的强调与促进房地产市场平稳健康发展方向的坚持，未来对行业的调控与房企的监管将不会放松，融资新规或将逐渐扩大适用范围，融资新规将作为房地产行业长效机制的重要方向，将开启行业逻辑变革的新时代。值得关注的是，为保障企业按原有节奏发展，降负债的同时房企将转而向资本市场更多谋求股权融资，以保障项目开发建设以及拿地。

展望四:

“房”——楼市调控继续收紧？迎拐点！

No.1住房消费新升级

对于老一辈人来说房子是家庭，是成家立业的载体，然而对于年轻人来说，房子承载了更多财富的象征。伴随着经济社会的不断发展，住房消费的结构也在不断转型升级。在过去20年中房地产的快速发展不仅拉升了经济数据，也切实改进了我们的居住条件。

与此同时，房地产的投机行为也阻碍了市场的平稳健康发展。“十四五”期间在全国“房住不炒”的主基调下，弱化住房投资属性，强化住房消费属性将成为主流。在这一点上，不仅要强化住房的品质，甚至还要满足多维度人群对于住房的需求，房地产市场的细分领域产品将不断被深化，甚至于租赁市场也将成为住房市场的有效补充。

No.2租赁市场大发展

长期以来，租售并举作为房地产模式的探索，对于城市中大量的新市民和新青年居住者来说，是一项非常有力的举措。未来，将会有更多的企业参与到租赁行业中以满足不断增长的租赁需求，同时，政府也会进一步强化租赁行业的标准化，不断给予财政、税收等层面的支持，还会强 化对长租公寓的资金监管以及对租金的监管。

（图片来源于58安居客房产研究院）

从具体政策方向来看，土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，同时要求国有和民营企业都要发挥功能作用。对 长租公寓行业来看，则是“整顿租赁市场秩序，规范市场行为”。

No.3楼市调控新信号

《中国住房城市政府调控报告》中指出，调控模范生长沙、北京树立了楼市调控标杆，无房户优先购房则利好刚需、无房家庭。无独有偶，2020年底江西、西安、成都等省市也纷纷出台楼市调控政策。这些调控政策的出炉不断释放出以下信号：

首先，继续贯彻“因城施策”的政策细致情况，保障首套刚需、控制二套及以上需求、打击投资；其次，以房价为锚，出现过快上涨就即使进行政策调整；最后，加强预售资金的监管，防范房地产市场风险。

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2020年全国调控累计超600次，在这种大趋势下，政策性调控并不会放松，但市场源动力的缺失以及人口红利的收缩也让楼市发展迎来转型期。总体而言，房地产已经告别了过去爆发式的发展。在经历了市场的洗礼下，弱杠杆、降负债将成为企业的当务之急。2021年正式实施的“三道红线”，主要核心就是看房企的负债率，如果过高将无缘后续贷款业务，在这样格局下，明年住房市场或迎来拐点。