在新东站买房该考虑哪些因素?片区未来到底怎么样?

未来五年，济南较大的楼市热点会在哪里？

CBD、西客站、孙村、唐冶、国际医学中心？也许这些地方会很热。但是我们认为，未来几年开发体量较大的，会是在新东站片区。

在济南的绕城高速之内，新东站片区是剩余可开发面积较大的片区！而且，新东站计划在今年年底投用，参照西客站投用后的大规模开发，新东站也必将迎来一大波开发热潮。

对新东站片区，很多小伙伴是陌生的。这个片区在未来的济南城市框架中，到底将扮演什么角色？除了火车站，它还能给济南带来什么？如果我们在这个片区买房，该考虑哪些因素呢？

片区现状

大面积土地待开发

济南新东站在哪儿？

虽然新东站的概念已经说了很长时间，但如果你问济南的普通老百姓，很多人并不知道它在哪儿。我们先看它的一张区位图：

新东站片区在胶济铁路以北、济青高速以南、东绕城高速以西。这个片区的现状是，大部分还处于待开发状态：

我们可以将片区分为这么几个部分：

已经拆迁的村庄、厂房、以及农田，这些可谓是净地待开发，部分土地已经出；

待拆迁的工厂、市场，以片区东南的济钢为代表，目前片区内工厂已经全部停产，只待后续拆迁（济钢有一部分将作为工业遗迹保留）；

已经建成或在建项目，包括恒大城、东都尚城、万科新里程等商品房，也包括多处安置区。

片区未来

东部城区的一部分

未来呢，新东站片区会是什么样呢？在济南的城市定位中，新东站被定义为城市次中心。在我们看来，它会是济南东部城区的一个组成部分。

我们以前提过一个概念——中长期看，二环东路会成为济南在地理上的中轴线：

在这个图中，二环东路以东被我们定义为东部新城区。它的面积，将与老城区及西部新城的面积相当。

这张图并不是画饼充饥。我们可以看到，东部新城那个大圆圈内，除了建成区，还有雪山片区、唐冶、孙村、新东站，这些都是济南近些年的开发热点。

放在这样的大视野中我们就会发现，新东站那一大片可开发土地是十分珍贵的。未来，它一定会与高新区等铁路以南片区连为一体的，成为济南东部新城的一个组成部分。这个就是我对新东站片区的总体判断。

最值得期待的

规划、配套及环境

提起新东站片区，它的排名前列大利好就是新东站作为综合交通枢纽的聚集作用，这是整个片区的支点。

但对于居住在这个片区的亲们来说，另外两个因素会更直接地影响生活，也更值得期待。一个是片区的规划：

新东站片区作为一片全新的城市新区，它的路网规划得非常密，另外还有很多“单向二分路”。对这种规划很多小伙伴有异议，但我们还是比较看好这种模式，因为它的路网真的好密，未来出行应该会很方便。

另一个是片区的配套，其中地铁规划是一个看点：共有R3、M1、M4等三条地铁。待地铁建成后，住在这个片区可以很方便地通达全市。

片区的景观规划设计也比较值得期待。在新东站以北，规划有白泉湿地公园、万亩荷塘；整个片区的东西方向，则规划一条120米宽的绿色景观廊道，从新东站以东一直到华山。

另外，作为西北部边界的小清河水域面积很大，沿线绿绿葱葱，如果能好好打造，也将会是一道亮丽的景观带：

（小清河新东站片区段的实景）

最需要补的短板

产业！

前面说了新东站片区的美好未来，但这个片区有什么短板呢？我们认为，新东站片区最需要补的短板是产业。

前面说了，虽然新东站已经规划很久了，但很多济南市民还并不知道它在哪儿。原因在什么地方？

因为，对于大部分济南人来说，现在还没有去新东站片区的必要性。新东站还没有投用，片区内目前几乎没什么产业，居住区也还不是很多……除了居住在那个片区，或者走工业北高架经过那里，还有多少理由去新东站片区呢？

在未来，随着新东站的投用，新东站片区会被所有济南人所熟知；片区的配套、景观建成之后，会使这里成为一片宜人的居住区。

但是，济南东部未来的重心在哪儿？

我们认为依然会是CBD以及沿经十路沿线的泛CBD片区。因为，那里是济南的商务办公中心，也会是济南东部的经济中心。这个中心会带来极大的商务人流和购房需求，并对CBD内、龙洞、汉峪等片区的楼市带来持续支撑。

目前，新东站片区也规划了一些产业，比如总部经济、文化旅游、智能制造、健康服务等产业。未来，这些产业的成色如何将对片区内的楼市带来很大影响。

碧桂园CLD凤凰首府在哪儿？

今年，新东站片区迎来一个全新楼盘——“碧桂园CLD凤凰首府”。之前我们发过它的文章，很多小伙伴比较懵，问我们这个项目的具体位置在哪儿。

我们今天给大家上一张它的位置图：

图中蓝色框内是CLD凤凰首府已经确定的开发区域，它的大致位置是工业北路以北、规划奥体中路延长线的西侧。或者说，它在工业北路幸福柳广场公交站以北1公里之外、山师大附中的东北侧。

这个楼盘所处位置是一片全新区域，被成为新东站片区的“起步区”，周围的规划是按照新东站全新规划理念设计的，呈现出“密路网、小街区”的特点。

项目的景观规划比较让人期待：它规划有五处绿地公园，总面积达3000多亩，包括项目西侧的大面积绿地公园，项目北侧的体育公园，项目内的邻里公园等。

该楼盘目前详细信息还不多。后期，我们会适时给大家进一步介绍。