20年20城|济南房价上涨近10倍 大变局时代谁将去谁会留?

一直有个错觉，以为十年前是1999年，弹指一挥间，一转眼就是20年。那个说着“还记得大明湖畔的夏雨荷吗”的我们仿佛就在昨日，一说便是20年。

那时候，无忧无虑，没有烦恼。那时济南人一个月的工资可以买到很多东西，不像现在在济南买房子，1平米都要几个月工资。

不知从何时起，90后在小学生眼里成了老阿姨；不知从何时起，我们也开始为了买房而苦恼。20年前，花十几万就可以在济南买一套房，而再看看如今的房价，真的是让人感慨万分。如果让时光回到20年前，你会选择买房吗？

回首济南楼市这二十年沉浮，大变局时代悄悄来临。让我们先来回顾一下济南楼市这二十年的风风雨雨，回味一下那沧海桑田。

01 | 济南近二十年房价走势

1999-2018年济南房价走势(数据来源于网络综合整理，仅供参考)

1999-2003年|房地产市场开始探索发展

2002年济南历下区楼盘房价一览(数据来源于网络)

这期间个人住房消费的大潮一浪高过一浪，越来越多的资金倾注到房地产行业，房价全线飘红，房地产市场开始全面发展。到2003年，济南住宅均价继续保持上升的态势，商品房的均价达到2143元/平方米，比上年同期的1749元/平方米上涨22.53％，比2002年第四季度的2007元也上涨了6.78％。

2003年济南最近规划出炉了。省委确定了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略“十字”方针和东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带及老城、西部新城、西部片区五大板块城市布局，让许多人为之热血沸腾。东进成为较先吹响的号角，在二环东路东六公里的地方，济南市国际会展中心拔地而起。

2004-2005年|涨势迅猛的房价

2004年的济南楼市并不平静，泡沫论发展迅猛，2004年是充满变数的一年，据当时统计数据显示，2004年四季度，在全国35个大中城市中，济南房价以涨幅13.7％紧随青岛、南京，居全国第三。

2005年全年，济南房价较2004年上涨342元/平方米，上涨速度为12％。有业内人士认为，2003年至2005年是房价涨势最猛的一段时间，有些热点地区1㎡一年内涨了将近1000元。

2006-2007年|脱缰的野马

人们曾经用“爆涨”来形容2007年济南的楼市。这一年的房价犹如脱缰野马，肆意狂奔，绝尘而去。按照济南市房产管理局公布的房地产交易信息，该年度商品房均价上升15.7%，平均上涨1000元。2007年济南新房均价从二季度的4800-4900元每平方米上升到四季度的5600元每平米。

2008-2009年|市场价格稳步上扬

2008年以来由美国次贷危机所导致的金融危机寒潮席卷全球，尤其是房地产市场受到很大程度影响。地产市场进入一个调整时期。价格、供应、需求都在艰难调整中。

2009年第十一届全国运动会在济南召开，运动会主场地位于济南东部奥体中心。伴随全运会的召开，济南城市格局悄然改变，济南向东，成为不争的事实。2009年从市场总体来看1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐回暖，价格开始上升，而下半年价格较去年同期上升8.8％。到2009年年末，济南的房价达到了6094元/㎡。

2010-2012年|高铁时代

2010年9月“9·29新政”问世，要求各商业银行暂停发放第三套房贷款。

2011年1月26日，国办发文，将二套房较低首付比例从五成提高至六成，部分城市被要求从严限购。2011年2月，济版限购政策出台，济南楼市进入限购时代。

截止2011年末，济南房价8576元/㎡，截止2012年末，济南房价8485元/㎡，这是近十年，房价首次年度下降。虽然均价下行，但是成交量却在上升。在这个阶段，济南东部新城CBD、西部新城核心区、汉峪片区规划方案得到了确定，滨河新区的城市发展战略及重点地区的规划也逐渐明晰。

后全运时代，高铁片区被提到了政府的重点照顾区域，吸引了恒大、金科、龙湖、中建、鑫苑、海亮等国内一线和知名开发企业先后入驻。2011年6月30日，京沪高速铁路建成启用，济南从那一时刻起，“跑步”进入高铁时代。

2013年|进入房地产发展元年

2013年济南迎来大跨越规模化发展的元年。在济南市规划局召开的2013年人大代表建议、政协委员提案面复会上，权威人士公布了将建的3条轨道交通线路走向。二环西路高架通车，西部楼市价值再度提升，众房企抢滩。这一年截止，济南房价首次突破九千，为9158元/㎡。这一年，龙湖、世茂、海亮地产的开发的项目，走进了济南人的视野。

2014-2015年|再度低迷+良好铺垫

2014-2015年，全国各地房地产都不好过。央行降息，二套房“认贷不认房”，对拥有1套住房并结清贷款的家庭，第二套房贷可按照首套房贷政策执行。2014年末，全年住宅成交均价9341元/㎡。

2015年，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成；财政部通知，将个人出售普通住宅，营业税免征购买年限由5年下调至2年。截至年末，住宅成交均价9281元/㎡。

融创、中垠、三盛、银盛泰、华皓等开发企业来到了济南。海尔·云世界签约，落地北湖片区；中海华山项目开工；中新济南智慧城项目落地，在雪山片区打造复合化新城区；绿地进军东部城区；意向地块挂牌，沉寂两年的万达或在东部掀起新动作，所有的变化，均体现出开发商对济南后市发展的的良好预期。

2016-2018年|疯狂走位

低迷之后的反弹，延续的时间特别长，且特别猛。2016年下半年至2018年上半年，济南房价发生爆发式的增长。2016年，济南房价首次突破万元大关，之后一发不可收拾。截止2017年末，济南房价15842元/㎡，截止2018年末，济南房价17674元/㎡。

2016年6月30号，是济南土地市场上具有历史意义的一天。济南的土地市场的“少有熟化人制度”全部取消，“抢地时代”全面到来。2016年6月份，唐冶片区有3宗土地出让，帝华经过436轮的竞拍，竞得其中的两个地块，楼面价达到7100元/㎡。在帝华拍地结束的当天，唐冶片区所有在售项目全部封盘，酝酿涨价。2016年8月12号，工业北路快速路与R3线交叉口地块（如今的万科海右府），经过327轮激烈竞价，被万科以楼面价9613元/㎡成功拍下，溢价率高达342%，刷新了区域地价，成为济南地王。

终于，济南于2017年4月份又开始限购。家庭拥有一套住房的，二套房比例提高至60%。

2018年中央三令五申“房住不炒”，媒体喊话“房价拐点将近“，济南的限购、限贷两只强有力的大手将无数投资客拦在门外。在经济形势、行政令、限贷、供需比等多重因素下，2018年下半年的济南房价犹如坐山车一般急转直下。2018年全年的济南楼市，先热后冷，热到飞起，冷到发紫。

02|近一年的楼市现象

2018.6-2019.7济南房价走势(数据来源于网络综合整理，仅供参考)

2019年，济南的版图不再是2018年的8000平方公里，而是1万多平方公里。回顾2019年上半年的房地产市场，“房住不炒”的定位不断被重申，同时提到的“稳地价、稳房价、稳预期”的次数越来越多，房价过高、过低都是不稳定的。

今年，济南新房供货量持续增加，根据济南市住建委近日发布的半年商品房预售情况统计数据，济南市上半年新建商品房共签约64548套。2019年1-6月份，济南成交的土地主要集中在神武、彩石、孙村、郭店等东部区域。盛福片区、七里河、七里堡、华山等区域也有热门地块成交，北湖、泺口、机床一、枫叶厂、铅笔厂等区域的土地成交也保证了未来的市场供应。

整体来看，2019年济南的开发商们计划供应8万-15万套，开发商对济南未来的发展潜力和市场前景是保持看好的。除了融创、龙湖在内的行业领头房企积极进行土地储备，中骏、阳光城、中南、鑫都等在内的新兴力量也在奋力一搏。

03|未来房地产市场的发展趋势

从抢人大战到政策收紧，从拿地“热潮”到一城一策、一区一策，从楼市“小阳春”到回归平稳，2019上半年楼市很是热闹。下半年，稳地价、稳房价、稳预期的目标依然是主旋律。

济南作为山东省的省会城市，从2017年开始，房价趋于稳定，在国家的调控政策下，济南房价将在小幅度范围内上下游走，但整体不会大涨大跌。未来的济南，房价会逐渐稳定，稳定之后稳步上涨，其次住房形式多样化，租赁住房等住房形式比重增大。

预计下半年济南无论是新入市项目的数量还是规模，都会比上半年有所放大。在供应量增加的推动下，成交量也会增大。从整个市场的交易数量及金额来看，下半年应该会比上半年更积极一些。

下半年济南楼市仍以“平稳”为主，一个平稳冷静的市场，更适合刚需购房者入市。首次置业者也好，有改善需求的购房群体也罢，都属于楼市的刚性需求力量。在楼市调控严格，市场成交平稳，房企定价趋向理性，促销优惠活动频繁出现的情况下，对济南而言，刚需入市的较好时机或许已经到来。

二十年间，济南迈向现代化国际都市，从一个不被开发商认可的弱二线省会城市，发展到了开发商争先进驻。在这期间，济南销售TOP10不停更换，绿城也从产品之王走下神坛，泰禾、金茂一系列高端产品系刺激着济南人的感知。

20年长路，济南房地产市场风雨走过。在这片肥沃的土地，有人绝地反击，也有人末路狂飙。未来岁月里，谁将去？谁会留？

春风十里，此心安处即吾乡，愿有岁月可回首。