彩石山庄:风光一时却烂尾收场 法治“钥匙”终破局

疯抢——停工——烂尾——维权——破局，彩石山庄的“生平”可谓跌宕起伏。

彩石山庄的故事要从2006年开始讲述。山东人尽皆知的开发商三联集团投资开发的彩石山庄，曾是风靡一时的明星项目，就是这个一时间风光无限的楼盘，在之后的近10年内成为2000多业主不愿提及的噩梦！

开发：抢购热潮 风光无限

2006年，高新区彩石山庄由三联集团投资开发，占地约2400亩，规划为高档景观洋房和双拼、联排别墅等。规划建设白领公寓、水晶花园、尚华居、绿松苑四个住宅小区。

（彩石山庄营销中心）

2006年6月，彩石山庄的白领公寓、水晶花园项目开始向内部员工收取权益保证金，两个项目“五证”不全，以2600元/㎡左右的价格吸引了大批购房者，大批公众通过三联职工顶名认购。彩石山庄以“内部认购”的形式销售了1900多套房子，收房款6亿多元。

2007-2008年，彩石山庄的尚华居、绿松苑项目通过签订正式商品房预售合同对外销售，两个项目均“五证”齐全，2年间共销售了300多套商品房，收取房款3亿元左右。

彩石山庄风光无限，成为当时的“明星楼盘”。

停工：噩梦开始

“一房难求”是当时彩石山庄的真实写照。在费尽心思拿到彩石山庄的“入场券”后，所有业主在欢喜的等待2008年10月份的交房，等来的没有惊喜，只有惊吓！

刚开始，项目工地开发建设如火如荼，业主都很惬意。而且彩石山庄项目南部依山，北靠经十路，又是一个超级大盘，业主相信将来的配套肯定很完善。

（彩石山庄烂尾，周边杂草丛生）

在无数美好的期许下，转眼到了临近彩石山庄交房的日子，有的房子建起了主体，有的房子只打了地基，令人担忧的事情终于发生：2008年9月，三联集团贴出告示，因为资金短缺，项目全部停工。

维权：几年维权 复工无望

“2008年初，由于种种原因，三联集团旗下上市公司三联商社的股权被公开拍卖，引发挤兑风潮，金融机构只收不贷，三联集团全部资产被法院冻结、查封，导致资金链彻底断裂。”三联集团董事长张继升说，此后，三联集团所有的经营项目都被迫停止，种种努力收效甚微，回天乏力。

彩石山庄当初规划建设白领公寓、水晶花园、尚华居、绿松苑四个住宅小区。白领公寓、水晶花园“五证”不全项目停了下来，尚华居、绿松苑虽然“五证”齐全而且已经封顶，但也搁置在那里，无法交房。上千亩的大盘，一下子“停摆”了。

至此，彩石山庄自停工之日起再未复工，“济南最著名烂尾楼”诞生。

（彩石山庄维权）

停工的消息在购房户中持续传播和发酵，引起了强烈反应。“大半辈子的积蓄不能就这样打水漂。”购房户们一商量，决定要做点什么。他们找三联集团要说法，甚至跑到张继升家里交涉。有些购房户还到市里、省里甚至北京反映问题。

令购房户和社会各界都没想到的是，这一问题一拖就是6年。看到重新开工无望，也没有解决方案，2000多购房户陆续形成了各种各样的维权小圈子，他们建立了QQ群，甚至各自选出了维权代表，持续不断地用各种方式反映诉求。

（彩石山庄维权）

“几年维权下来，我逐渐感到绝望了，经常提醒自己，不再去想彩石山庄的房子。”业主回忆道，刚开始，大家都很积极的一起去维权，但每次得到的答复都一样:由于案件涉及人数太多，事实和法律的障碍无法逾越，三联集团无力还款，目前还没有找到合适的解决方案。

转机：法治“钥匙”打开烂尾楼盘“死结”

2012年5月，省市两级政府成立省市彩石山庄项目案件处置领导小组。“一定要打破群体性纠纷的‘魔咒’，走依法行政的路子。”省市领导小组认为，问题的最终解决，还是要运用法治思维，通过司法途径解决。

事实和法律的重重障碍，如同一道道难以逾越的天堑，阻碍着问题的解决:一是三联集团涉案资产价值远远不足以抵偿债务，即使拍卖涉案资产，也面临巨大资金缺口；二是三联集团涉案土地等可供执行的资产被层层抵押给银行，抵押权人享有优先受偿权，没有明确的法律和司法解释规定购房户可以优先于抵押权人受偿。这一现实的最残酷之处在于，司法解决的最终结果可能是购房户的利益无法得到保障，甚至颗粒无收。

（彩石山庄司法处置通报会）

2014年4月，在省委、省政府的领导下，由省市领导小组直接指挥，审计、财税、司法、宣传等6个工作小组相继成立。经过再三论证，省市领导小组确定了整体处置、分步实施的方案，即通过司法途径先解决购房户优先受偿问题，先保护众多购房户的权益。

2014年6-7月，省市领导小组召开会议，邀请购房户、司法人员、律师等参加，商讨具体的处置方案。

2014年8月，省市领导小组正式对外公布，济南“彩石山庄项目案件”启动司法程序。

结局：历经8年多，近9亿元“烂尾”购房款终返还

在经过多次协调会后，购房者逐渐明白通过司法途径可以优先受偿后，一些购房户代表逐渐转变了态度。

购房户取得了优先受偿权，是否意味着权利能够得到全面保护?

济南市中级人民法院也成立了彩石山庄项目案件领导小组，经过多次论证，法官认为，白领公寓、水晶花园的购房户明知涉案项目“五证”不全，仍然积极认购，自身也有责任。而且，根据法律规定，这一类购房合同是无效合同，购房户和三联集团应各自承担应付的过错责任。而尚华居、绿松苑“五证”俱全，当时是通过网签购买的，属有效合同，购房户没有过错，解决方案与前两个项目完全不同。

“经过多次讨论，最终确定三联集团除返还房款本金外，还要赔偿购房户80%的利息损失，购房户自行承担20%的利息损失。”济南中院民一庭庭长讲到，在首先启动的白领公寓、水晶花园项目调解方案中，法院依法确定合同双方当事人的责任，努力做到不枉不纵。

（购房者拿回购房款）

2014年9月30日，启动人民调解程序，购房户和三联集团陆续签订调解协议。签订调解协议后进行司法确认，累计为购房户节省诉讼费1430万元。

2014年10月30日，法院拍卖三联集团涉案979亩土地的使用权以及地上建筑物，拍得16.296亿元。

2014年11月10日，根据调解协议，法院给首批购房户发放执行款。当天，4名购房户喜领退还的购房款本息。

2014年12月5日，白领公寓、水晶花园项目共1724名购房户陆续和三联集团达成调解协议并经司法确认，8.2亿元执行款发放完毕。

2015年6月，彩石山庄尚华居、绿松苑俩项目的人民调解工作启动。

2015年8月21日，向尚华居和绿松苑352户购房群众累计发放执行款5亿多元。至此，三联彩石山庄房地产全部四个项目的群众购房问题基本得到解决。

后续：烂尾楼已被新建筑彻底取代

彩石山庄的事情告一段落，除了500亩左右的别墅区仍然属于三联集团，其余地块已与三联毫无关系。区域内有别墅一百多栋，至今房产证仍然没法办理。

（彩石山庄别墅）

（中铁城）

而彩石山庄其余地块为一类居住用地，由中铁置业于2016年斥资92.78亿元拍得，住宅平均楼面地价超过13000元/㎡，该地块为济南较大的低密度住宅区。中铁城从2017年年底开始销售，总占地1010亩，除了住宅区外，还计划建设五万方的商业区。

自2006年至2015年，彩石山庄烂尾一案终于圆满解决，2000多名购房户的合法权益得到维护，资产得到有效盘活，后续土地开发建设工作顺利进行。在山东和济南政府支持下，济南市中院灵活运用人民调解和司法确认程序成功挽回业主损失，使济南的“彩石山庄项目案”成为了较高法报告案例。至此，烂尾的彩石山庄告一段落，无论是对曾经的业主还是对后期拿地的中铁置业而言，都是新的开开始。