金茂造城“进化论”

工业革命后，城市发展陷入畸形的局势，事实迫使人们对城市问题的重视逐渐加深，一系列城市规划理论逐步形成。

这其中，有两次理论“进化”对当代城市规划影响颇深。

一次是在20世纪初期，由美国现代设计之父伊利尔·沙里宁提出的“有机疏散理论”。沙里宁以自然界的有机生命为例，说明在遵循“有机秩序”这一大原则之下的自我表现与互相协调是实现城市生命力的持续和发展的途径。

沙里宁在1943年所著的《城市,它的生长、衰退和将来》一书中对有机疏散论作了系统的阐述。他认为个人日常的生活和工作称为“日常活动”的区域，作集中的布置；不经常的“偶然活动”（例如看比赛和演出）的场所，则作分散的布置。这种结构符合人类聚居的天性，便于人们过共同的社会生活，感受到城市的脉搏，而又不脱离自然。

伴随着互联网时代的开启，现代生活各要素的诞生，20世纪90年代一种全新的设计理论和社会思潮开始于美国兴起，即“新都市主义”（New Urbanism），其基本理念是：从传统城市规划设计思想中发掘灵感，结合现代生活的各要素，重构具有生活氛围的、有地方特色和文化气息的紧凑型邻里社区，取代无序蔓延（Urban sprawl）的郊区模式。

新都市主义包含有两个方面的意义，一个方面体现为通过旧城改造，改善城区的居住环境，提倡回归城市的理念。另一个方面是在城市的郊区发展，对城市边缘进行重构，使其形成具有多样化的邻里街区。这两个方面可以简单概括为：让城市自然化，让自然城市化。其精髓在于让都市文明与自然属性和谐共存。

时至今日，上述城市规划理论对当今城市发展仍具指导意义，理论进化背后的本质是生产方式、交通工具、消费场景等因素的变革；不变的是对城市生命力、城市与自然可持续发展的精神主张。

作为中国城市运营商的杰出代表，在2013年，中国金茂便提出了“释放城市未来生命力”的口号；2017年，在中国工业合作协会、上海市工业合作协会、中国产业园区大会组委会等联合组织的中国产业园区大会上，中国金茂被评为中国城市运营商TOP10的排名前列名。

2019年10月，中国金茂又在中国经济重镇山东省会济南，与鲁商健康产业发展股份有限公司，以城市运营的理念在旅游路打造的一个国际社区。以旅游路金茂府作为排名前列产品，中国金茂，这一次又将讲述怎样的城市进化故事？

紧跟城市进化步伐  战略抢驻城市“副中心”

由中国金茂和鲁商发展两大品牌运营商联手以城市运营的理念在旅游路打造的国际社区近期落地。这是中国金茂在转型城市运营商以来，首次在城市运营理念下深耕济南，在旅游路上打造国际社区。中国金茂内部曾定下目标，到2020年，60%的土地储备将来自于城市运营项目。

从口号到战略主张，再到青岛中欧国际新城、长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城等一系列项目落地，截止2018年底，中国金茂的城市运营项目已有17个。

（长沙梅溪湖国际新城）

2019年是中国金茂城市运营项目落子的大年，分别有青岛即墨国际智慧新城项目、温州瑞安生态科学城项目、苏州张家港智慧科学城等项目正式落地。这些项目总建筑面积104万平方米，其中可售面积72万平方米。

（苏州张家港智慧科学城）

而从城市发展方向的角度看，旅游路金茂府项目处在济南城市发展的主流方向上。这一点，在城市运营理念当中，显得至关重要。好风凭借力，送我上青云。只有顺应一座城市发展的主流方向，城市运营可实现的效率，才最为科学与高效。

山东财经大学区域经济研究院院长董彦岭指出，济南有两大轴线，排名前列条轴线是沿经十路向东，济南产业经济中心基本沿经十路往东布局。另一条发展的轴线是旅游路，如果把经十路称作发展轴，旅游路就是一条生态轴，济南楼市“富人区”板块也正是沿着这条生态轴一路向东演进、迭代。

“济南向东发展，将会出现一个摆脱城市过去没有非常明显的中心格局，济南以后应该会形成类似郑州郑东新区的中心。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，优质的城市运营商有能力升级改造区域生产和生活方式，旅游路金茂府所在的国际社区或加速济南城市副中心地位的形成。

随着济南市政府已经向东迁移，大量配套基础设施、交通设施、商业生活配套等，均随市政府东迁之后的城市重心进行配置，这使得旅游路金茂府所在的区域，将成为济南新兴的城市功能区域，其发展潜力和空间，均为中国金茂进一步施展自身的城市运营能力，提供了优质的条件。

借鉴国际经验 构建当代中国“有机都市”样板

在理解中国金茂的城市运营方法论层面，值得注意的是，已经十分成熟的中国金茂城市运营方法论，呈现出了悄然迭代的状态。在原有的时间、空间、物业形态三个关键要素的基础上，又增加了“科学规划”这一条十分重要的轴线，并以此为轴线，将三者有机串联起来。

如何理解这条科学规划轴线？

不妨参考全球排名前列个以“创意社区”理念打造的新都市主义社区——昆士兰创意产业社区

新都市主义强调在城市、公共空间的发展过程中起决定作用的是开发核心是设计新邻里社区。1996年美国城市规划师安德列•段尼和伊丽莎白•普莱特•泽别克在《新城市主义宪章》中提出了13条主要原则，概括起来有以下几个方面：

尊重自然——构建完整的城市生态系统；

尊重社会与个人——建设充满人情味的生态社区；

保持“多样性” ——维持城市生态系统的稳定；

节约资源——实现城市生态系统的可持续发展。

昆士兰创意产业社区功能结构图

从昆士兰创意产业社区的规划平面中可以看出，整体社区强调城市功能的多样性和混合使用，同时又以人为尺度，强调公共生活的空间设计，这表现为社区内大多数日常需求都在离家或工作地点5～10分钟的步行环境内完成；通过建筑和景观的设计来界定和塑造高品质公共空间和步行网络；以及

通过学府教育的嵌入、社会多元化住宅等功能构成的方式确认了不同，摒弃了社会区分。

值得一提的是，以旅游路金茂府为一个基础居住场景样本，按照中国金茂的规划，在整个国际社区中，首先将引入金融和科创总部基地，从而形成城市功能的创新核心和资金、资源配置核心，形成城市区域功能的“魂”，为城市区域功能的提升，注入持久的动力。

在此基础上，再通过配置合理的精品商业街、酒店，打通项目周边伴山景观资源，来满足由此核心城市功能而形成的办公流、商业流、生态流。

大盘“藏”府 打造“五圈”国际标准宜居环境

在高品质生活方式变革这点上，中国金茂逐渐积累了一整套在与城市发展同步匹配的基础上，提升和完善城市功能的城市运营方法论。在济南旅游路金茂府项目中，我们可以看到，这一整套城市运营理念的方法论，正在发生迭代与进化，这更有利于城市功能的完善与提升。

首座城市运营理念打造的项目之下的金茂府产品，其实也是金茂济南的一种战略判断。选择能够容纳中国金茂优势的城市运营“内容”的物理空间，从而为进一步施展产城融合，实现产业资源导入，合理规划产业、住宅、商业布局形成最优配置等，提供物理基础。

空间，在中国金茂的城市运营方法论中，居于承上启下的位置，向上承接“战略时机”的科学选择，向下衔接“合理物业形态”分布的路径与方向。

放之大盘运营的视野下，在物业形态分布的层面，金茂的城市运营方法论，讲求产业、商业、住宅配套的合理配比。从旅游路所在的国际社区的总体业态配比来看，项目由1宗商业用地和3宗住宅用地，建筑面积约58.3万平方米，其中商业10.1万平方米，住宅38.2万平方米。从城市功能完善与提升以及生活功能的便利度角度而言，这种业态比例的配比，是最有利于生活便利性和城市功能提升的比例。

（旅游路国际社区整体规划图）

在清华同衡规划设计研究院城市发展策划研究所所长彭剑波看来，一个有机的、高品质的国际化住区需要有完整的生态圈、生活圈、人才圈、产业圈、文化圈等五圈概念，鲁商发展与中国金茂通过导入双方优势产业资源，促进“五圈”在空间上相互融合，并伴随着社区生活共同生长。

从生态圈来说，旅游路金茂府被四山环抱；生活圈上则拥有15分钟能通达的各类高品质生活所需的场景，包括奥特莱斯，有购物中心、体育中心等；就产业圈而言，项目在高新区和高新东区中间，可谓“高新之中、自贸之上”；基于科创走廊的定位和临近新的“市中央政务区”，这里逐渐形成各类高科技人才和国际人才集聚的人才圈；文化圈自不必多说，悠久的齐鲁文化与“山泉湖河城”的景观文化在项目设计中随处可见。

伊利尔·沙里宁曾经说过,“让人们看看你的城市，人们就能说出这个城市居民在文化上追求的是什么。”未来，中国金茂和鲁商发展还将通过持续的社区运营服务，打造出一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式。

中国金茂“造城”的进化之处，将会在此以一种动态的方式呈现，换而言之，这样一座城市运营理念下打造的国际社区，不再简单只是空间的生产，而是生活的生长。